Kira bedellerinde yeni tartışmalar

Kira bedellerinde yeni tartışmalar

Kira bedellerinde yeni tartışmalar

Fulya Öktem

Uyuşmazlıkların çok yükseldiği vakitlerde kanun koyucunun müdahale ettiği lakin bilhassa kira bedeli sebebiyle daima problemli bir alan olmuştur kira mukaveleleri.

KOVİD-19 salgınıyla ortaya çıkan fevkalâde şartlar karşılıklı taleplerde değerli değişikliklar yaratırken, öteki yandan, 2018’de gelen Dövizle kontrat sınırlamasında geçiş sürecinin bitmesiyle döviz cinsinden ve dövize endeksli yapılmış kontratlardaki kira bedellerine ait tartışmalar yükselmeye başladı.

Salgın sebebiyle ödeme zahmetine düşen kiracılar indirim ya da en azından bir müddet artış olmamasını talep ederken, mülkünü geçmişte dövizle kiraya vermiş olanlar TL’nin kıymetindeki değişim ve salgının yükselttiği talep sebebiyle kira bedellerinde artış istiyor.

Salgın sebebiyle işletmeler kapanınca, birtakım kiracılar ve kiralayanlar kira bedelinin bir müddet ödenmemesi, ertelenmesi yahut düşürülmesi hakkında anlaştı. Pekala, anlaşamayanlar ne yapacak?

ARABULUCULUK VE KİRA UYARLAMA DAVALARI

Avukat Arabulucu Umut Metin, arabuluculuk ile tarafların ilgilerini yıpratmadan süratle muahedesi fırsatı olduğunu sözlerine ekledi Metin, bu pratik yolu kullanarak kiracının daha düşük kira bedeli ödeme isteği karşılanırken, mülk sahibinin de uzun bir türel süreç ve kira bedellerini tahsil edememek yerine anlaşılan fiyatın kendisine ödenmesini hukuken teminat altına alabileceğini vurguladı.

KİRASINI ÖDEMEKTE ZAHMET ÇEKEN İŞLETMELER NE YAPACAK?

Av. Arb. Umut Metin arabuluculuk ile tahlil üretilmeyen hallerde kira uyarlama davası açılarak KOVİD-19 salgınının mukaveleye tesiri sebebiyle kirada indirim yahut ödemesiz kira devri kararı talep edilebileceğini sözlerine ekledi Kirada indirim talebi hastalığa bağlı problemlerle tam kullanılması mümkün olmayan taşınmazlarda, ödemesiz devir talebi ise taşınmazın hiç kullanılmadığı vakitler için istenebiliyor. Metin; mağduriyetlerin önlenmesi ve yargı yükünün artmaması ismine işyerleri için salgın evvelsi devir ile salgın sonrası devir kıyaslaması yapılarak, kira bedeli değerlendirmesinin nesnel kıstaslarla belirlenmesinin muhtaçlık olduğunun altını çizdi.

“KİRA UYARLAMA DAVASINDA ÖNLEM TALEBİ KIYMET KAZANMIŞTIR”

Umut Metin, salgının tesirlerinin devam ettiğinü, bu nedenle uyarlama davalarında; yargılamanın yıllarca sürebileceği de göz önüne alınarak; dava süresince kiranın kısmen ödenmesi tarafında karar talep edilmesi gerektiğini sözlerine ekledi Mahkemeler, alışılmadık bu kararı alabilir mi?

KİRAYI ‘TEDBİREN’ YARI YARIYA DÜŞÜREN EMSAL KARAR

Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi’nin 28.9.2020 tarihli kararıyla kira uyarlama davası görülürken mahkemenin kira bedelini dava mühletince ihtiyati önlem yoluyla yine belirlemesi yani düşürmesi mümkün duruma geldi.

Avukat Sinan Öztürk, üstteki kararın çok değerli olduğunu lakin salgın sebebiyle kiraların her durumda düşürülebileceği manasına gelmediğini vurguladı. Öztürk, basında yaratılan algının bilakis kararın tamamı okunduğunda Mahkemenin “KOVİD-19 salgınını süreksiz bir devir olup, uyarlamanın yalnızca bu devri kapsar formda yapılması” gerektiğine ve ayrıyeten “salgının kiracının işi üstündeki tesirinin dikkate alınarak uyarlama gerekip gerekmediğinin her somut hadisede ayrıyeten değerlendirilmesi” gerektiğine dair tespitlerinin dikkat cazibeli olduğunu sözlerine ekledi

Av. Sinan Öztürk; iş dünyasını ilgilendiren bu değerli kararda dikkat edilecek konuları şöyle anlattı:

“Kararda salgının yayılmasının engellenmesi gayesiyle alınan önlemlerin tesirleri bölümler ve işin yapıldığı yere nazaran değişiklik gösterdiği için bu harika durum karşısında tüm mukavelelere belirlenmiş bir halde müdahale etmenin mümkün olmadığının altı çizilmiş. İhtiyati önlem süreksiz mahiyette olduğundan bu mevzuda verilen önlem kararının 6 ayda bir mahkemece gözden geçirilmesi ve yeni durumlara nazaran kaldırılması yahut arttırılıp azaltılması konularında karar verilmesi gerektiği de belirtiliyor. İhtiyati önlemlerin ödenmiş kiraları kapsamadığı, bu karar tarihi itibariyle işleyecek kiralarla ilgili olduğunu da vurgulamak gerek.”

Hukuk etraflarına nazaran kelam konusu karar hakkaniyet sağlarken, bir yandan da ödeme zahmetine düşmeyenlerin salgını öne sürerek sistemi suiistimal etmelerini önleyebilecek mahiyette.

SALGIN DEVRİNDE KIYMETİ YÜKSELEN KONUTLAR

Salgın halkı konutlara kapatırken, müstakil ömür alanlarına talep arttı. Bu çeşit konutların kıymetleri yükselirken, yeni inşaat projelerinde dahi bu talebe uygun değişimler oldu. Av. Umut Metin, sıhhatli ve izole bir hayat, yeşil alan gereksinimi üzere isteklerin müstakil meskenlere, villalara ve bazı zaman malikane üzere yapılara talebi artırdığını lakin bu tarafta kirada indirim değil tersine artışın planlanması gereksinim olabileceğini belirtti Av. Metin, geçmişte dövizle yaptıkları kira mukaveleleri TL’ye çevrilen mülk sahipleri için, döviz kurundaki gelişmeler hesaba katıldığında, enflasyona endeksli kira artış oranının hakkaniyetli olmadığını öne sürdü. Metin, kurun ters, salgının olumlu yansıdığı bu kira bağlantılarında taraflar ortasında mevcut ekonomik şartlara bir muahede sağlanamazsa mülk sahiplerinin dövizle mukavele sınırlamasının tesirlerini aşmak için yargıya başvurabileceğini, bunun da vakit, para ve randıman kaybına yol açacağını sözlerine ekledi

ZORLAYICI SEBEP

Av. Umut Metin, salgının tesirinin kira alanında yeterli analiz edilmesi gerektiğini, ifayı imkansız kılan şartların zorlayan sebep olarak yorumlanması önünde mahzur olmadığını vurguladı.

Bursa Bölge Adliye Mahkemesi’nin salgının fevkalâde şartlar dikkate alarak hakkaniyeti de gözeten emsal bir karar aldığını gördük. Bunun yanı sıra, 8 yıl ertelemeyle Temmuz’da yürürlüğe giren yeni Borçlar Kanunu kararlarıyla kiracılar fesih yasağı, ağır cezai kuraller, muacceliyet kaydı üzere yüklerden kurtulmuş oldu. Hukukçular kiracı – kiralayan koşullarının biraz daha dengelendiği bu periyotta en azından salgının getirdiği yeni ekonomik şartlara nazaran hakkaniyeti gözeten orta vadeli düzenlemeler yapılması halinde kira davalarında beklenen dalganın önlenebileceğini öngörüyor.

3 Beğen

Film izle